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[獄鎖狂龍吧]打通3關!長租公寓秣馬厲兵勢度多事之秋_地方網

2020-01-24 來源: 鞍山新聞網 編輯:本站
四川經濟日報記者 唐千惠 王典珺唐千惠制圖2018年秋天,長租公寓行業有些難熬。“甲醛門”“現金貸”等事件不斷將其推上風口浪尖。政府部門對此很重視。8月23日下午,城鄉房產管理局召開了成都市住房租賃企業和部分經紀機構座談會。會上要求:不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源;不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源;不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶占房源等。政策的監管和把關,是市場進入良性發展的有力推手。成都長租公寓領跑者優客逸家CEO劉翔認為,對于尚處于新興階段的長租公寓行業,吃點“苦頭”未必是壞事,行業要經歷更多關注和監督洗牌才能良性發展。事實上,長租公寓的出現,確實在某種程度上緩解了“租房難”的問題。但就目前情況,長租公寓行業要想重新贏得市場信任、獲得長足發展,還要過不少關卡才行。長租公寓大家談>>房客大學畢業生張瑤租房既怕甲醛超標又怕租金變“貸款”。希望每間房源都能由專業機構認證,并出具認證合格證書。簽協議前,租客應知曉合同內容,并自主選擇租金交付方式。專家易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在長租公寓租賃業務中,中介服務商有的并沒有房屋所有權,一旦中介服務商非正常停止運營,作為第三方租客的利益要受到保護,房東則面臨收不到租又收不回房的風險。其實,任何金融工具都有利有弊,區別在于如何利用,長租公寓行業應淘汰非正常運營的金融機構、中介服務商,才能保證市場高效、正常運轉。律師中國房地產業協會法律事務專業委員會秘書長康俊亮租金分期實際上成為一種隱性的預付式消費,公寓中介服務商沉淀的大量資金未被有效監管,比傳統的預付式消費更加具有隱蔽性和欺騙性。維護租客的知情權,確保其在租賃、貸款前充分知悉其可能承擔的義務和責任,應是長租公寓企業的底線。政府部門商務部相關負責人長租公寓是租房人群最為理想的選擇之一。但是長租公寓不得利用金融杠桿,擾亂租賃市場,侵害消費者權益;不得以誤導性遺漏和“先交定金再看合同”等不良營商手法剝奪租客的知情權、選擇權、公平交易權等。同時,建議相關部門要針對長租公寓中介服務行業的新特點建立規范。資金關 打通前端“障礙” 為行業發展引“清流”過去幾年,長租公寓實現了從零開始的快速增長。據58集團發布的《2018年一季度住房租賃市場報告》,截至今年3月,全國長租公寓品牌達1200家,運營房屋數量超200萬間。但是,長租公寓不同于普通的租房中介,其前期就已產生大量租金、裝修、管理、運營成本,租金卻只能按月收。隨著企業運營房屋數量的不斷擴大,資金回籠速度漸漸跟不上“燒錢”速度。于是,在長租公寓企業的“圈地運動”中,另一個衍生產品也逐漸進入人們視野:租房貸。這種租客分期還款、公寓一次性收款的金融產品,成為部分長租公寓經營的重要手段。簡單來說,對房主,就是公寓企業租其房子,租金按月付清;對租客而言,就是通過簽訂貸款合同,可以選擇通過按月支付,而不是押一付三的形式支付租金;對企業,就是通過租房貸能收到銀行一次性付清一年的租金,維持企業運營和發展。“這本是一種三方利好的金融產品。”業內人士表示。同樣身處長租公寓行業的優客逸家CEO劉翔認為:“租金貸就像是菜刀,好人用它來制作美味佳肴,壞人用它來犯罪行兇。”他認為,租金貸在缺少有效風控監管的前提下,確實存在一定的風險隱患,需要加以規范,不能隨便誰都可以做。之于企業,通過租房貸獲取資金后快速收房,但有的租客沒有足夠資金還款,或者房源過多沒能租出去,就會出現資金鏈斷裂的情況。啟信寶的數據顯示,自2017年年底至今的大半年里,已有8家長租公寓“陣亡”,其中資金鏈斷裂的有5家。之于租客,在透明原則下,“租金貸”的出現對租客來說并非壞事。但因為許多人“談貸色變”,于是租房公司并未就“貸款”事項盡到告知義務,甚至推出一些“霸王條款”硬推租客貸款。“交完租金才發現背了貸款,就是變相利用年輕人的個人征信資料,來給中介公司貸款!”一位不愿意透露姓名的租客憤憤不平地向記者表達了他對租金貸的看法。“其中最直接的風險就是未來租金的不確定性,空置率過高、租金異常波動、租戶違約等因素都有可能影響到未來的租金收入,從而引發一定風險。”58安居客房產研究院首席分析師張波說。而有關專家表示,該風險的防控,需多方作用,已經超越了企業的能力范疇。比如需要信用評級機構客觀公正的評級,需要會計師律師給出客觀公正的意見,以及投行合理的與風險匹配的定價,再加上真實有效的增信措施。質量關 避開中端“陷阱” 用良心做“長青”品牌解決了資金問題,收夠了房子、完成了裝修、投入市場招租,就可以松一口氣了嗎?非也。房子作為“衣食住行”中與人們生活息息相關的“住”,在質量方面,始終備受關注。近期話題度極高的長租公寓質量問題,被一則與甲醛超標有關的新聞“引爆”——杭州一名租住過自如房源的男性租客被曝因急性髓系白血病離世。而在他過世后,他的家人委托第三方機構,檢測了他租住的自如房屋,結果顯示甲醛超標。事件一經爆出立刻引起社會輿論的廣泛關注。目前,杭州市濱江區人民法院已經立案,并將于9月27日開庭審理。“我現在都不敢輕易租房子,害怕‘毒房\\\’,不知道房間甲醛是否超標。”有租客在微博上發文表示,對甲醛的顧慮,讓其租房之路不知何去何從。也有房主表示,自己的“清水房”交給公寓企業后不到半個月,就裝修完畢,開始招租了。記者了解到,目前市面上部分公寓企業會跟房東談一個免租金的空置期,所以他們能越快裝修好房子租出去就越能掙到這個時間差的租金。但這樣帶來的直接問題就是房屋裝修質量無法保障,室內空氣質量無法保障,再加上房源是分散式的,集中監測難度也較大。對此,劉翔強調,長租公寓企業應從源頭把好“質量關”,這是企業的社會責任。“裝修的材料必須嚴格按照國家環保標準購買,不可偷工減料,貪圖便宜。”劉翔告訴記者,優客逸家在裝修環節全部使用環保材料,裝修完后也會進行空氣質量檢測。江蘇省室內環境凈化行業協會會長高殿順曾就長租公寓空氣質量問題提出建議:“可在租房范本合同和裝修范本合同里對空氣質量檢測這一條款予以明確。”他提出,若租賃房或中介不同意檢測,租客可自行檢測,出現超標結果,承租方或中介要負責,這一點也應該在合同里明確。監管關 常開后端“大門” 迎監管更迎保護今年秋天,長租公寓行業曝出的一系列問題,“加急”了租賃市場的配套細則。相關專家表示,發展租賃市場是建立房地產長效機制的重要組成部分,但租賃市場過度金融化也帶來了一系列問題,值得警惕,有關部門應該積極介入、加強監管。8月23日下午,成都市城鄉房產管理局召開了成都市住房租賃企業和部分經紀機構座談會。會上要求:不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源;不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源;不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶占房源;不得以虛高價格發布房源;除非租客要求,不得強制使用或捆綁金融產品支付房租,且不得因租客未使用貸款產品提高房租;要辦理房屋租賃登記備案。其中,金融監管是長租公寓監管之路上極為關鍵的一環。相關專家表示,涉及長租公寓的金融監管有著相對的獨特性,金融管理部門和互聯網管理部門應該積極介入,重點關注資金使用合規性,防止租戶所繳納的租金被挪作他用。此外,由于長租公寓收益率普遍較低,金融在推動長租公寓規模化發展時為獲取更高的預期收益,容易推高租金,這需要相關監管部門格外注意。資深法學學者歐陽晨雨表示,從頂層設計上來看,國家管理部門要盡快出臺相關政策,設立標準規范,提高準入門檻,防控長租公寓的金融風險。對于中介公司掌握的資金,必須明確使用范圍,嚴禁不法挪用。工商、公安等多部門應加強執法監督,聯合將黑中介等不法分子清理出市場。同時,應該加強預警宣傳,告知公眾此類金融風險的實質,及時防范風險。同時,有長租公寓企業負責人也建議,應該將租房貸納入監管范疇,出臺專門的措施,但不能“一刀切”,否則會導致大多數公寓企業的資金鏈出現問題。在他看來,監管部門應該盡快針對租房貸出臺明確的監管意見,明確金融機構如何操作這項業務。“不規范的市場必定會造成‘劣幣驅逐良幣\\\’,而規范發展的企業不僅不應懼怕監管,更應該主動接受監管。”劉翔表示,這一次站上輿論的風口浪尖,其實對長租公寓市場而言是一場洗禮,讓企業、投資界更加理性看待機會和風險。新華時評 >>培育住房租賃市場 開了好頭但仍需加把勁□ 鄭鈞天 李倩薇今年以來,全國各地大力推進住房租賃政策的細化落實,市場發展取得重大突破。但也要看到,我國住房租賃市場還不夠成熟,很多變革都還只是剛剛起步。加快培育住房租賃市場,是實現“住有所居”,建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制的重要內容之一。政府和企業需再加把勁,從制度建設、金融支持、服務保障等多方面入手,盡快補上短板,實現租售“兩條腿”走路。自去年上海首推純租賃用地開始,今年上半年廣州、深圳、杭州、鄭州等地陸續推出“只租不售”地塊;北京計劃在未來5年提供租賃用地約1300公頃、租賃住房合計約50萬套……住房租賃市場的參與主體更加多元,開發商、專業化租賃運營商、中介機構、酒店集團等各類企業紛紛搶灘“新風口”,打造自有租賃公寓品牌。多地政府打造的住房租賃交易服務平臺投入使用。截至目前,全國已有包括12個試點城市在內的10余個一二線城市搭建了官方租賃平臺。今年以來,住房租賃金融的政策支持力度明顯加大。在證監會、銀保監會等部門政策鼓勵下,以租金收入或物業所有權為底層資產的證券化產品已發行數十單。多地試水“租售同權”。2月,高新區首次出讓“租售同權”地塊,明確租房者子女將享受跟買房者同樣的教育權利;5月,鄭州市發文保障租賃住戶享受衛生計生、子女義務教育、社會保障等公共配套服務……在政策大力推動下,我國住房租賃市場規模已超萬億元,租購并舉格局加快建立。但同時也要看到,我國住房租賃市場仍然不夠成熟,一是租賃關系不夠穩定,影響了人們的租房意愿。二是一些中介服務不規范,導致交易成本高、風險大。三是市場發展不成熟,機構租賃尚處于起步階段。四是政府支持和服務以及監督管理還有待加強。記者近日調研發現,當前,機構“跑馬圈地”擴張的長租公寓項目,面臨盈利難且回報周期長的困境。“漲房租”提高利潤率已成為不少運營商的選擇,長租公寓高端化趨勢明顯;為獲取高額利潤,一些開發商鉆政策空子,通過打“擦邊球”的方式,變相“以租代售”。在個人租房市場上,也有不少亂象:房東合同不報備,漲租、租期調整隨意性大,發生糾紛租客維權難;“二房東”“群租”亂象頻發,中介抬高租金吃差價、虛假房源信息等頑疾仍未破解。目前來看,各地搭建的官方租賃平臺雖在一定程度上增加了租賃房源的供給,有利于規范市場秩序,但由于房源數量偏少,效果有限。加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度是明確的政策目標,各地應從保障“住有所居”的高度看待住房租賃市場建設,建立發展住房租賃市場的剛性約束機制。堅持市場的歸市場,保障的歸保障總體原則,建立多層次的租賃住房供應體系。應結合城市規劃,在大型工業園區、商務集中區周邊建設經濟型公寓。同時,保證公租房和廉租房的供應。此外,充分利用資本市場,支持符合條件的住房租賃企業發行債券等產品。給予長租公寓開發和運營企業一定政策扶持。解決當前租賃市場的問題,要重點扶持和大力發展面向新市民和家庭的住房租賃市場。要重視居民住房出租市場的發展和規范,特別是規范住房租賃經紀行為。從發達國家和地區的經驗來看,居民住房直接或通過房地產經紀出租仍然占主體,所以傳統租賃方式不能忽視,仍需要規范發展。同時,既要提高人們的租住意愿,又要提高人們的出租意愿。政府應加快完善各項服務體系建設,通過立法完善法律法規來保障租賃各方的權益。防止出現“以租代售”等行為。同時,還要落實好承租人享受均等化公共服務的權益。新聞推薦本報訊(記者鐘振宇)記者從日前召開的成都市推進公共法律服務平臺建設現場推進會上獲悉,成都將在年底前實現四級實體平臺...,新鮮有料。可以走盡是天涯,難以品盡是故鄉。距離成都再遠也不是問題。世界很大,期待在此相遇。
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綺筵 [遼寧省]
舉報 3小時前

獄鎖狂龍吧
這也不行,那也不行[斜眼笑]

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郴州市網友 [43.242.*.*]
舉報 4小時前

不讓加塞啊,對方就路怒了……你在這里瞎質疑個啥,你去向司法機關明確的提交你的質疑啊……

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Comair、圣珂 [卡塔爾]
舉報 5小時前

村書記表示捐錢就好了,放銀行卡里不會落灰

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我笑你沉迷于我的眼眸 [廣西壯族自治區南寧]
舉報 4小時前

珠海也是車讓人

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江門市網友 [27.41.*.*]
舉報 5小時前

如果老板不打炮,那么……

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少年別留i [奧地利維也納州]
舉報 6小時前

哈哈哈哈,FBI上門

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